Инвестиционный консалтинг: оформление сделок по покупке доходной коммерческой недвижимости в Испании

карта Каталонии, купить доходную рентабельную коммерческую недвижимость в Барселоне

Покупка доходной коммерческой недвижимости – популярный вид пассивной инвестиции. Подбор рентабельной недвижимости требует тщательной проверки информации об объекте, а также предполагает изучение инвестиционных рисков. Поскольку речь идет о помещениях, которые сданы в долгосрочную аренду, необходимо также поинтересоваться платежеспособностью арендатора и перспективностью его бизнеса. Таким образом, прежде чем подписывать договор о залоге и резерве, рекомендуется обратить внимание на следующие важные моменты:

- соответствие стоимости 1 кв.м рыночным показателям покупки и аренды;

- востребованность объектов данного типа среди покупателей;

- востребованность объектов данного типа среди арендаторов;

- наличие лицензий на ведение определенного вида экономической деятельности, их стоимость и востребованность в районе;

- возможность перепрофилирования, разделения или объединения помещения, в том числе.

  1. Определение параметров объекта и расчет бюджета. В заявке на персональный подбор инвестору необходимо сформулировать основные критерии и требования, такие как, бюджет и потребность в ипотечном кредитовании, направление экономической деятельности и наличие арендаторов и лицензий, а также, способ оформления сделки – в качестве юридического или физического лица. Также, необходимо понимать, что хорошие объекты быстро продаются, и агентства или риелторы чаще всего не отбирают предложения до того, как инвестор не оформит официальную заявку или договор на предоставление услуг.
  2. Получение идентификационного номера иностранца N.I.E. Оформить «НИЕ» можно самостоятельно в посольстве Испании по месту жительства, или же в Испании. Бланки заявлений и оплаты пошлины опубликованы на сайте www.interior.gob.es. По желанию, вы можете поручить этот процесс вашему консультанту или доверенному лицу. Оформление занимает 7-8 дней. Справка о присвоении номера иностранца действительна на протяжении 3 месяцев.
  3. Открытие банковского счета в Испании сопряжено с подтверждением происхождения и назначения денег, а также подтверждением источников дохода инвестора. Если банк не располагает этой информацией – счет автоматически блокируется. Россиянам для его активации также потребуется выполнить денежный перевод со своего российского счета.  Поскольку департаменту изучения рисков банка необходимо около 3 рабочих дней на изучение предоставленной клиентом информации, рекомендуется открывать счет сразу же после подачи документов на оформление идентификационного номера. В случае если вы предпочитаете воспользоваться услугами персонального консультанта или доверенного лица, он может предоставить в банк оригиналы и/или копии необходимых документов без вашего присутствия, в том числе, оформить ипотечный кредит по доверенности.
  4. Регистрация юридического лица. Как правило, покупатели коммерческой недвижимости отдают предпочтение S.L. (ООО) или S.L.U. (ООО с одним соучредителем). Процесс займет 48 часов, если вы предварительно открыли счет в банке, оформили номер иностранца и зарегистрировали его в налоговой инспекции, а также получили сертификат о присвоении коммерческого имени (можно оформить на сайте www.rmc.es). Основная причина, по которой коммерческую недвижимость рекомендуется покупать в качестве юридического лица – налогообложение (См. «Подоходный налог в Испании 2015» на barcelona-visit.com). Cфокусируем внимание лишь на двух основных налогах – НДС и подоходный налог. Аренда коммерческих объектов облагается 21% НДС. Если вы покупаете доходную недвижимость как юридическое лицо, соответственно, НДС, оплаченный при покупке недвижимости, вычитается из налога, который вам платит арендатор. Ставка подоходного налога для резидентов, который оплачивают физические лица с дохода от аренды недвижимости, с 11/07/2015 снижена до 19,5% (в 2014 г. - 21%, начиная с 2016 – 19%). Юридические лица оплачивают налог IS (Impuesto de Sociedades) – 15-25%. Не все члены семьи обладают одной и той же финансовой возможностью. Предположим, что супружеская пара регистрирует юридическое лицо, где основной инвестор – супруг. В этом случае, рекомендуется оформить договор займа между основным инвестором-супругом и компанией для снижения налогового гнета физического лица. Также, в случае перепродажи или наследования, переоформляются доли компании, а не недвижимость, что в свою очередь избавляет от уплаты налога на передачу прав собственности на недвижимость ITP (в Каталонии 8-10%). Регистрация юридического лица возможна без присутствия соучредителей на основании доверенности. Стоимость регистрации ООО от 500€+ налоги и услуги. Минимальный уставной капитал составляет 3000€ и может быть выражен в денежном или материальном эквиваленте. Если для деятельности вашей компании необходимо приобрести оргтехнику или офисную мебель, в качестве уставного капитала можно предоставить фактуры на их приобретение. Согласно Закону о поддержке предпринимателей, уставной капитал может быть ниже минимального, но в случае с покупкой коммерческой недвижимости, такая форма не практикуется.
  5. Выбор риелтора или бизнес-консультанта. Основная ошибка, которую допускают покупатели недвижимости – отсутствие официальной заявки. Предположим, что покупатель  отправил запрос нескольким агентствам или риелторам. Поскольку у агентства не заключен договор с покупателем и отсутствуют данные инвестора, агентство начинает запрашивать информацию у представителей владельца (администраторов, адвокатов, брокеров, продавцов) от своего лица. Таким образом, создается впечатление, что существуют несколько потенциальных клиентов на покупку объекта, когда на самом деле, клиент всего лишь один. Такая ситуация негативно влияет на проведение переговоров о снижении стоимости объекта и мешает в работе. Если необходима помощь посредников, рекомендуется прибегать к услугам бизнес-консультантов или консультантов по инвестициям, поскольку речь идет о более полном сервисе. Договор с бизнес-консультантом о предоставлении посреднических услуг по покупке доходной недвижимости может включать юридическое сопровождение сделки и послепродажное обслуживание на протяжении 1 года (управление ремонтными работами, пересдача в аренду и т.д.). В зависимости от суммы сделки и предоставляемого сервиса, комиссия составляет от 3% до 5%. Согласно персональным договоренностям, оплата консалтинговых услуг (оформления N.I.E., юридическая, финансовая и техническая экспертиза, исследование рисков, регистрация юридического лица, сопровождение переводчика и услуги доверенного лица) может засчитываться как предоплата в счет будущей комиссии посредника. Брокер или консультант обязан предоставить фактуру о предоставленных услугах, в которую включен 21% НДС. Если вы покупаете недвижимость как юридическое лицо, данный налог учитывается в следующем отчетном квартале. Важная деталь. Если вы планируете покупать коммерческую недвижимость в качестве юридического лица, но ваша инвестиция не превышает 500.000€, следовательно, вы не можете получить разрешение на ведение экономической деятельности, вам необходимо нанимать администратора. Чтобы существенно сократить расходы по управлению вашей будущей фирмой, прежде чем подписывать договор с консультантом, необходимо уточнить имеет ли он возможность предоставить услуги управляющего администратора и на каких условиях.
  6. Запрос информации и организация просмотра. В случае с покупкой рентабельной доходной недвижимости, чаще всего продавец не предоставляет информацию без подписания договора о соблюдении конфиденциальности (NDA) и письма о намерении (LOI). Основные моменты, которые отображаются в письме о намерении: подтверждение интереса в покупке объекта при условии, если информация, предоставленная продавцом, соответствует действительности; подтверждение наличия денежных средств необходимых для покупки объекта и согласие в случае необходимости предоставить банковский сертификат или POF; подтверждение сроков подписания договора о резерве и размер залога. Также, покупатель обязуется не вступать в контакт с арендатором. Письмо о намерении не связывает покупателя и продавца обязательствами, но в случае не соблюдения сроков, предоставлении неточной или неполной информации, а также не выполнения иных договоренностей до начала сделки можно потребовать компенсацию. Как правило, для организации просмотра достаточно подписать Акт просмотра. Поскольку в Акте просмотра указываются точные данные объекта, продавец может попросить подписать NDA, что в свою очередь позволит вашему брокеру или консультанту запросить копии необходимых документов сразу же после просмотра, если объект вам понравился. Прибегая к услугам посредника, уточните, обязуется ли он посетить объект, проверить на соответствие первоначальную информацию, которую предоставил продавец и дополнить ее к вашему визиту (точный адрес, фотографии, описание района и мониторинг цен).
  7. Подписание договора о резерве и выбор нотариуса. В отличие от письма о намерении, договор о резерве и внесении залога связывает стороны взаимными обязательствами. Так, если в результате экспертизы обнаружена информация, влияющая на рентабельность или стоимость недвижимости, владелец обязуется вернуть сумму залога (как правило, 10%) и расходы покупателя, которые он понес до настоящего момента. Если сделка не состоится по причине зависящей от покупателя, он теряет сумму залога. Если виновником является владелец – он возвращает сумму залога в двойном размере, если договор о резерве не предусматривал иных соглашений. После подписания договора о резерве, наступает момент выбора нотариуса, что является правом покупателя. Налоги и пошлины связанные с оформлением купчей и регистрацией юридического лица, услуги нотариуса по оформлению купчей и регистрации компании, а также услуги банков по оформлению ипотечного кредита оплачивает покупатель отдельно от комиссионных посредника. Регистрация нового владельца в реестре собственников занимает до 3 месяцев. По желанию инвестора, весь процесс покупки можно оформить по доверенности.

В статье использованы материалы сайта abogadosparatodos.net и agenciatributaria.es.

Последние публикации на сайте:

www.barcelona-visit.com Blog Feed

Старинное каталонское поместье XVI в. в провинции Барселона (Вт, 14 ноя 2017)
>> Далее

Продается особняк в пригороде Барселоны (Пн, 13 ноя 2017)
>> Далее

Продается 4-комнатная квартира в Барселоне (Вт, 07 ноя 2017)
>> Далее

Продается квартира на побережье Маресме (Вс, 23 июл 2017)
>> Далее

Просторная светлая квартира в закрытой резиденции на 1-й линии моря в г. Ситжес (Коста Маресме, Барселона) (Ср, 12 июл 2017)
>> Далее

Ортодонтия в Барселоне. Исправление прикуса в русской стоматологии в Барселоне со скидкой. (Вт, 27 июн 2017)
>> Далее

Продаем земельные участки под застройку в Каталонии (Пт, 23 июн 2017)
>> Далее

Продается квартира в центре Барселоны (район Левое Эщампла - L'Esquerra de l'Eixample) (Чт, 01 июн 2017)
>> Далее

Продается ресторан в Барселоне (Ср, 31 май 2017)
>> Далее

Продается квартира в готическом квартале (Вт, 30 май 2017)
>> Далее

Продается 4-этажный таунхаус с видом на море (Пт, 26 май 2017)
>> Далее

Дом с видом на море в престижном районе Bellamar (Кастельдефельс) (Чт, 25 май 2017)
>> Далее

Особняк с видом на море в Салоу (Чт, 25 май 2017)
>> Далее

Вилла с видом на море под Барселоной (Коста Маресме - Коста Брава) (Ср, 10 май 2017)
>> Далее

Мебельный бизнес «под ключ» в Барселоне или в любом уголке Испании (Вс, 23 апр 2017)
>> Далее

Мэрия города Барселона содействует нормализации рынка долгосрочной аренды жилья (Вт, 28 фев 2017)
>> Далее

Прописка в Барселоне без постоянного места жительства (Сб, 07 янв 2017)
>> Далее

FreeCurrencyRates.com