Что необходимо учитывать, приобретая недвижимость в Испании

инвестиционное агентство в Барселоне. Коммерческая и жилая недвижимость

Если Вы заинтересованы в покупке квартиры, дома или коммерческого помещения от банка, отправьте запрос через форму обратной связи, и вам будет прислана информация по имеющимся объектам недвижимости банков "Сабадель", "Сантандер", "Кахамар", "Банко Популар" и "ББВА", согласно вашим критериям отбора. Информация предоставляется бесплатно. Пожалуйста, указывайте имя и фамилию латинскими буквами, как в Вашем загран. паспорте.

Отправить запрос на подбор банковской недвижимости в Испании

Пожалуйста, введите код:

Примечание: Обязательные к заполнению поля помечены *.

Продажа недвижимости от испанских банков

Для того, чтобы приобрести банковскую недвижимость в Испании, вовсе не обязательно обращаться в банк, поскольку все банки реализуют принадлежащую им недвижимость при содействии омологированных агентств, которые располагают доступом к системе онлайн регистрации потенциальных клиентов. Агентства, в этом случае, выступают скорее ни как посредники, а как "подписчики", предоставляя банкам данные о клиенте и контролируя организацию показов недвижимости. Иными словами, деятельность такого агентства не отличается от деятельности департамента по недвижимости в офисе банка, с той лишь разницей, что агентства могут сотрудничать одновременно с несколькими банками и, одновременно, могут предложить своим клиентам все доступные варианты.
Одно из таких консалтинговых агентств - IMSA - находится рядом с собором Саграда Фамилия (www.promoimsa.es).
Покупка недвижимости у банка пользуется повышенным спросом в виду возможности получить банковский кредит. Соответственно, подав заявки одновременно в большее количество банков, увеличивается возможность оформления ипотеки. Кроме предоставления информации о жилой недвижимости, консалтинговые агентства по инвестициям в недвижимость, реализуют коммерческую недвижимость от банков, а также предоставляют услуги по получению идентификационных номеров NIE или регистрации юридического лица.

Мы отобрали лучшие предложения по жилой и коммерческой недвижимости от банков, застройщиков и владельцев в Б


купить недвижимость от банка в Испании

Покупка недвижимости в Испании

Конечная стоимость одного квадратного метра приобретаемой вами недвижимости может варьироваться не только от места расположения или качества строительства, но и от способа покупки, если это:

  • Аренда с правом выкупа
  • Покупка с частичным банковским финансированием (ипотека)
  • Покупка с частичным приватным финансированием (заем или рассрочка платежа)
  • Покупка с полным финансированием (самостоятельное финансирование)

К первому варианту чаще всего прибегают иммигранты или покупатели летних резиденций. Риск подобной операции заключается в том, что если после завершения контракта аренды покупатель не в состоянии оплатить оставшуюся сумму или оформить ипотечный кредит, он теряет внесенный им залог.

Почему покупатели прибегают к этому виду приобретения жилья, ответ прост – для иммигрантов это экономия на аренде, поскольку они все равно проживают в арендуемой квартире; для отдыхающих, соответственно, возможность пожить в приобретаемом доме, оплатив аренду, стоимость которой, в зависимости от договоренности, может быть вычтена из стоимости объекта недвижимости.

Банковское финансирование нерезидентов возможно в случае предоставления декларации доходов за последний год с указанием размера доходов и размера выплаченных налогов, документа о доверии к кредитору (достаточно сложно для граждан бывшего СССР), справки о зарплате и банковского сертификата о том, что на данный момент не оплачивается другой ипотечный кредит. Если среднемесячный баланс на Вашем банковском счете превышает размер ежемесячной выплаты по оформляемому ипотечному кредиту, это облегчит процесс его получения.

Каждый банк может востребовать дополнительно еще иные документы для подтверждения Вашей платежеспособности – аваль физического лица, проживающего в Испании, наличие недвижимой собственности и ее оценка.

Необходимо понимать, что рассчитывать на банковское финансирование (ипотечный кредит) следует в случае приобретения недвижимости, которая находится в собственности у банка или по которой не закончена выплата кредита, и его можно переоформить на Вас.

Покупка с частичным приватным финансированием подразумевает, что физическое или юридическое лицо, предлагающее вам заем или отсрочку платежа, согласно с оценкой объекта и считает его приобретение рентабельным. Довольно часто ими могут оказаться владельцы продаваемых объектов (особенно, коммерческой недвижимости).

Безусловно, приобрести испанскую недвижимость наиболее выгодно возможно в случае, если вы обладаете достаточными финансовыми ресурсами. На данный момент, до 80% испанской недвижимости приобретается без оформления ипотечного кредита.

На сегодняшний день, можно купить вторичную жилую недвижимость в Барселоне, заплатив менее 2000 € за 1 кв.м. Соответственно, квартиры и дома, нуждающиеся в капитальном ремонте - от 1000 €. Исключение составляют элитные районы, такие, как Эщампла, Педралбес и Зона Альта (Sarria- Tres Torres - Bonanova - Sant Gervasi). Стоимость одного квадратного метра объектов VIP-класса в Барселоне превышает 7000 €. У отелей и апартотелей в центральных районах каталонской столицы этот показатель достигает 5000 €.

Недвижимость от банков

Самая обширная база данных по недвижимости насчитывается у банка Сантандер. Банк не имеет права заниматься продажей недвижимости, поскольку этот вид деятельности не относится к «банковской». В связи с этим, создается дочернее предприятие – агентство по недвижимости, которое заключает контракты с рядом омологированных агентств для продажи банковской недвижимости. Таким образом, когда вам предлагают купить недвижимость «напрямую» от банка, вы должны понимать, что все равно покупаете при посредничестве агентства, которое получает соответствующую комиссию с продаж.

В отличие от обычных агентств, омологированные агентства, продающие банковскую недвижимость, не имеют права взимать комиссию с покупателя за подбор банковской недвижимости. Хотя нужно отдать им должное - их база объектов коммерческой недвижимости более обширна, чем публикуемая на сайте агентств банков.

Как правило, стоимость коммерческой недвижимости, которую продает банк чуть выше рыночной, и уступает предложениям консалтинговых агентств по инвестициям в недвижимость (consultoría inmobiliaria).

Стоимость принадлежащих банкам объектов недвижимости, как и всех иных, подлежит торгу, и вы можете предложить свою цену, оформив соответствующую заявку в банке или в агентстве, которое с ним сотрудничает.

Решение о продаже недвижимости, ее уценке или предоставлении Вам ипотечного кредита принимает банк, а организацией показов всех понравившихся Вам объектов будут заниматься менеджеры соответствующих агентств, в зависимости от места нахождения объекта недвижимости. Например, квартиры, которые принадлежат одному и тому же банку, но которые находятся в разных районах Барселоны, могут быть вам показаны совершенно разными менеджерами, поэтому рассчитайте достаточное количество времени на визиты.

После рассмотрения всех заявок, поданных на один и тот же объект, выбирается покупатель. При этом учитывается не только цена, которую он согласен заплатить, но и способ финансирования. Если стоимость объекта значительно снижена по сравнению с первоначальной оценкой, банк не заинтересован в финансировании покупки. Иными словами, чем ниже цена - тем меньше шансов получить у банка ипотеку.

Следует учитывать, что если на недвижимость, которую вы хотите приобрести, уже оформлен ипотечный кредит, то при его переоформлении на нового владельца (subrogación) банк пересмотрит условия его предоставления, в том числе, и процентную ставку, как правило, в сторону ее увеличения.

Существует два вида процентных ставок, применяемых испанскими банками при исчислении ипотеки: плавающий процент и фиксированный.

Плавающая процентная ставка является наиболее распространенной и рассчитывается по формуле: банковская комиссия + EURIBOR (изменяемая процентная ставка, размер которой определяет Европейская Банковская Федерация).

При фиксированном проценте ставка устанавливается постоянной на протяжении всего срока кредита, и банк не имеет право ее изменить в течение срока кредита. В связи с чем, эта ставка выше, чем плавающий процент.

В настоящее время оформить "новую" ипотеку под фиксированный процент очень сложно, в некоторых случаях проще найти приватное финансирование под залог покупаемой недвижимости с процентной ставкой около 10-15%.

Как недвижимость продают испанские агентства

Самое сложное для агентства это не только найти покупателя, но и адекватно оценить недвижимость, убедив продавца, что более выгодно продать он её не сможет. Как правило, составляются две оценки – начальная и конечная. Под последней подразумевается стоимость, при которой объект будет продан в кротчайшие сроки или которая может быть достигнута в результате изменения цены на протяжении предполагаемого срока продажи подобного объекта недвижимости. Оценщик (tasador ) руководствуется не только среднестатистической стоимостью 1 кв.м., но и тенденциями отдельно взятого района города. В зависимости от пожеланий владельца и его ситуации, оговаривается предполагаемый срок продажи объекта и стартовая стоимость. Далее, наступает период визитов потенциальных покупателей, каждый из которых предлагает свою цену и способ оплаты*. Попутно, менеджер, может предложить покупателю услуги по подбору недвижимости и заключить соответствующий контракт. Комиссия, которую покупатель оплатит агентству, колеблется от 5 до 10% от конечной стоимости объекта. Следует понимать, что он платит не только за подбор  подходящего варианта, а еще и за то, что ему сообщат конечную оценку объекта недвижимости и оповестят первым в случае, если владелец снизит цену. Если учесть, что одну и ту же недвижимость покажут десяткам претендентов, велика вероятность того, что кто-то из них заключит контракт с агентством. Особенно, это характерно для Барселоны. Если Вам понравился объект, и вы решили прибегнуть к услугам агентства, убедитесь в том, что в контракте о предоставлении услуг указано, что первыми о снижении цены на интересующую Вас недвижимость будете оповещены именно Вы. 

В связи с кризисом банковской системы, возросло количество агентств, специализирующихся на оформлении ипотеки. Стоимость услуг может составлять 2%-6% от тела кредита.

Чего не рекомендуется делать, или в чем нет необходимости

  1. Не нужно нанимать риэлтора, если вы решили приобрести банковскую недвижимость. Вам нужен всего лишь профессиональный переводчик.
  2. Нет необходимости обращаться к юристу для оформления договора купли-продажи - договор оформляет нотариус.
  3. Не спешите открывать счет в банке, если Вы не уверены, что будете покупать недвижимость и оформлять ипотеку именно в этом банке, а также, не знаете в этом ли банке открыт счет владельца.
  4. Не рекомендуется самостоятельно проводить переговоры о снижении стоимости недвижимости. Вы не располагаете достаточной аргументацией, лучше доверить это брокеру или риэлтору.
  5. Не оплачивайте резерв прежде, чем Вам предоставят информацию из Реестра собственников, в которой фигурируют характеристики объекта, совладельцы, а также задолженность по данному объекту.
  6. Не следует доверять подбор коммерческой недвижимости брокеру или агентству, если не располагаете достаточной информацией - рекомендации, проведенные сделки, наличие юридического лица в Испании. Подбор и продажу коммерческой недвижимости в Испании осуществляют консалтинговые агентства (consultoría inmobiliaria).

FreeCurrencyRates.com